章丘土拍真有那么火?醒醒吧,可爱的济南人!真相在这里!

这最近两年，济南每逢土拍必狂欢。溢价率几百、楼面价又破1.X万，之前济南土拍确实火爆，曾经济南房价的飞速增长，也确实引发了好多人的恐慌。但今天，济南章丘11.16土拍，真的像朋友圈，像一些媒体宣传的那样火爆吗？章丘真的要进入1.5万时代了？

作为一名地产自媒体从业者，不敢说自己的职业操守和道德有多高尚，但深知在楼市里，被曲解的信息根本不具备参考价值，更不具备判断价值，误信误判，被他人利用。所以，今年我觉得有必要和大家聊聊11.16章丘土拍，以及它传递的信号。一家之言，仅供参考。

先来看看，章丘土拍的情况：2017年11月16日，济南章丘区迎来15宗土地挂牌成交，其中包括6宗住宅用地，3宗商服用地和6宗工业工地。由于规划配建调整，2017-15号地块终止出让，所以本次土拍只有14宗地出让。

其中，包含8宗居住、商业用地和6宗工业用地 ，尤其需要注意的是，其中只有3个居住组团地块（4宗地块）进入竞价环节。这三个居住组团具体信息如下：

1、双山北路地块—折合楼面价7326元/平

就是这个地块，引发了很大的关注。该地块位于双山北路以北，质量检测中心以东的2017-21宗地块经过55轮竞拍，最终被编号18543163的竞买者以37143万元拍得，溢价率42.07%，折合楼面价7325.69元/平。

很多人会说，我的天哪！章丘楼面价都到7300+了，章丘要进入1.5万房价时代了！真相是什么？假的！

2017-21宗地块大体位置

真相是，根据规划要求，该宗地块为居住用地，建筑高度不得超过36米。姑且按照每层3米的高度去计算，这块居住用地，产品一定是12层以内的洋房！12层以下的产品，如此低密度的地块，本身就是稀缺资源，将来卖1.5万都不过分。就是这样一个7300+的楼面价引发了很多人的“解读”：

如果这次章丘土拍，楼面价达到7300+的是一个刚需地块，那这些人这样解读还有情可原，但是这样一个优质低密度的地块，楼面价7300，贵吗？将来卖1.5万贵吗？真不贵！要知道，拿地之后，按照济南现在的政策，产品上市至少要1年之后。

济南现在最贵的房子有的已经突破了3万，但你能说济南房价要进入3万时代了吗？同样，章丘一块优质低密度的地块楼楼面价7300，这样一个个例，你就能断定，章丘整体楼面价都是这样的吗？

科普一下容积率与产品的对应关系：

独立别墅为0.2~0.5,

联排别墅为0.4~0.7,

6层以下多层住宅为0.8~1.2,

11层小高层住宅为1.5~2.0,

18层高层住宅为1.8~2.5,

19层以上住宅为2.4~4.5,

住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。

2、创业路以南捆绑地块—折合楼面价5075元/平

位于创业路以南，工业一路以东的2017-20-1，2017-20-2两宗地为捆绑地块，属居住用地，本次出让地块中面积较大，地上容积率在1.5-2.0。业内知情人士透露，重汽、旭辉、绿城、正荣都参与了该地块的竞拍。最终经过106轮，最终被编号12034773竞买人以128392万元收入囊中，溢价率69.18%，折合楼面价5075.3元/平。

2017-20-1及2017-20-2捆绑地块大体位置

根据规划要求地块按出让现状，竟得单位需协调拆除地上建筑物及其他设施，按照地上建（构）物评估残值缴纳人民币186万元国有资产收入。

真相：这样大面积又方正的地块，容积率1.5-2.0，楼面价5075.3元/平，楼面价很高吗？很明显该地块将来一定是改善产品，而非刚需产品。改善产品房价本身就相对高一些，再看看周周边小区的房价现在已经是1.2万左右，对比一下，这个楼面价高吗？

3、齐鲁涧桥以北地块—折合楼面价4799元/平

双山大街以西，齐鲁涧桥以北的2017-22宗地块竞争尤为激烈，据悉碧桂园、南益均参与了该地块的竞拍，该地块属居住用地，建筑高度不得超过18米。最终经过13轮竞争，被编号的竞买者竟得，溢价率11.51%，折合楼面价4799.25元/平。

2017-22宗地块宗地图

根据规划要求，竟得单位需无偿配建安置房约78套，面积8760平，无偿配建配套房78个，车库78个，安置面积以配建移交协议为准。土地成交10日内与章丘区旧城（村）配套改造指挥部签订配建协议。地上建筑物由双山街道办事处负责拆除整理，达到净地条件。

这就是今天11.16章丘土拍的一些情况。

在内参看来，今天的章丘土拍再平淡不过。也预料到很多人还在利用土拍炒作房价。建议大家冷静看待，18年注定是不好过的一年。不要恐慌性购房。写这样一篇文章，分析今天章丘土拍，并不是说不建议大家买房子，而是有情提醒，不要被一些信息误导，做出不理智的判断。房住不炒，跟随老大的声音。