济南东进!东城买房逻辑.

最近，济南楼市颇不平静，发生了一些让人惊呼“疯狂”的事情：

8.4唐冶土拍，楼面价整体迈上1万+；8.11盛福片区原机床四厂地块土拍，轰轰烈烈，达到土拍较高限价之后，万科以竞安置房7.51万平米的代价，一举拿下。要知道7.51万平的安置房，远超第二名竞拍者。折算下来，盛福片区的实际土地成本在1.7万以上！

调控下的济南，为何会这样？背后的有哪些逻辑？

万丈高楼平地而起，“疯狂”的背后，定有让开发商“疯狂”的土壤。内参曾经写过一篇《济南开始北跨，惯性依然向东！》，今天就再写一篇姊妹篇《济南东进一气呵成！东城买房逻辑》吧。

开篇之前，我希望大家明白这一点：

1、东进，是指产业的东进，进而带动城市化的东进，这是市场经济发展的自然结果，人口、生产资料、就业机会的自然东进。即济南的大工业、大产业、制造业、信息技术产业等都在济南东这个范围内进行布局，大家不要单纯用房地产的眼光看待“东进”这个词。

产业，是济南东城和西城的较大区别。东城因为产业聚集，所以自然而然带动人口聚集；而西城是规划新城，规划之前，产业基础差一些，在没什么产业的基础上，通过新城规划导入房地产、人口，而规划后，虽有西客站交通之利，却无产业基础，所以，铸就济南东西现在的局面。

内参并非刻意贬低西城，特别是在西城买房的人都希望自己房子有更大的升值空间，有些实情需要去正视。而未来也不是一成不变的，槐荫已经意识到这个问题，今年5月，继国际医学科学中心、侨梦苑落户后，23个重大项目在槐荫区集中签约总投资额高达737.25亿元！

产业才是未来。祝福西城会更好！

好了，进入正题：

一、东城几大板块，是城东买房的起点。

城东买房，优选4大板块，分别是新东站板块、潘田板块、唐冶板块、雪山板块。

△以上是我大致标注的位置

关于新东站板块，就不多说了，不说但不代表不是重点，内参认为，对于刚需来说，这是城东排名前列潜力板块，未来五年红利会慢慢兑现。单看未来的地铁条件，站点、线路密集程度，不输城区。

新东站，特别的交通枢纽，全城来这里，这里去全城必须方便！

第二板块，属于唐冶板块、潘田板块。

唐冶板块。同样得益于历城政府、历城二中搬迁，以及学校、商业配套慢慢完善等，交通便捷、地铁在建，与雪山比，在环境上更有优势。唐冶更有新区的感觉，地块齐整，周围并无污染源，规划设计的比较合理。如果济南各条地铁线陆续开通运营，济南买房的逻辑要大变。城市不再以距离来衡量，而是地铁到某地的时间。未来，环境好临街地铁站的楼盘会更受欢迎。虽然唐冶比雪山更东，但是地铁开通之后，不一定比雪山差。

潘田片区的环境也是很多人向往之所在。该片区内的住宅主要集中在旅游路北侧，环境指数冠绝东城。地段也不错。只是万达文旅城将来会怎么样？承诺的会兑现成什么样子，现在还说不准。

第三板块，雪山这个板块得益于高新区的发展，加上日后万达文旅城的商业配套，整个板块还是可以的。只是短期内炼油厂无法搬迁，环境问题是劣势。屈居第三板块是因为生态短板以及地铁短板。如果仔细研究济南地铁各条线路，你会发展，雪山片区，地铁出行便利性要稍差一些。

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所以，当购房者想要随着东进的号角，买入城东的时候，这四大板块是你们的优选，按1、2、3、4的顺序依次对比选择即可，十分简单。

二、四大板块之后，两条主轴向东去。

济南东西狭长的城市格局，短时间内不会改变。因此，东西方向的交通线就显得尤为重要。地铁一旦通车，距离不再是问题。一些你看不上的地区，或许他的命运将被地铁改写。对于刚需购房者而言，如果暂时没有足够的预算入主四大板块，则可以考虑向东外溢。所以，可以考虑的是，向东的主轴——“工业北－R2地铁线”轴线，“经十路-M3地铁线”。

“工业北－R2地铁线”轴线，这条轴线的起点就是奥体中路，它将这部分片区一分为二，刚需买房，一路向东。

这个区域除了工业北、奥体中路贯穿之外，其他道路路网并不完善，断头路多，没有完全打通。不过，相信凤凰路很快就会贯通南北。工业北高架即将通车，届时环境会改善一些。地铁规划还算通达，商业配套正在崛起，万科刚刚从盛福片区鏖战，拿下原机电四厂的地块，说明很多开发商还是看好这片区发展后劲的。

“工业北－R2地铁线”轴线向东，途径新东站、济钢片区，目前新城、天鸿、世茂、万科、恒大、龙湖等都相继进驻这一区域，品牌开发商扎堆是板块的主要优势，也是济南目前购房需求的主要释放地，当然，部分区域配套仍不成熟，未来几年，片区仍会处于建设阶段。

另一条“经十路-M3地铁线”轴线向东直到唐冶，这条轴线上，刚需可选的楼盘已经不多了。

刘智远待价而沽，距离土拍不远，估计是个重头戏，价格不菲，他的土拍影响即将入市的潘田片区。土拍之后，东城的价格体系会被夯实。

汉峪片区刚刚土拍结束，就算是刚需地块的楼面价，已经不低了。而且刚需地块比较少，整体偏改善，刚需可选的空间不大。

长岭山前段时间也已经拍过地，楼面价折合1.7万，未来入市至少2.5万左右。刚需可选的空间同样不大。

好了，最后说2点总结：

1、再说简单一点，就是盯着地铁线，地铁站点半径范围选房，是不是很简单？东进背景下，只要不买到不靠谱开发商的房子，升值潜力都很好。地铁站周边的会更好。

2、济南东进是产业东进，也城市化的东进，产城一体，有产业支撑的楼市，差不到哪里去。

附一条新闻：

集聚转换新动能，打造产业新高地。8月9日，济南高新区重点项目集中签约仪式举行，鲁商新动能科技城项目、氢动能新能源汽车产业项目等27个新动能项目集中签约落户济南高新区，项目总投资额超过1600亿。其中不少项目瞄准未来千亿级产业。

记者从签约现场了解到，本次签约仪式上新签约的27个重点项目均为围绕“新动能”发展的产业项目。有以鲁商新动能科技城项目为代表的5个“新动能筑巢”项目；有以氢动能汽车产业园项目为代表的2个氢动能新能源汽车产业项目；有以临工重机年产3万台高空作业机械项目为代表的5个新技术项目；有以济南迪亚高级科技企业孵化器医疗器械产业园建设项目为代表的5个新业态项目；有以山东中恒融资租赁有限公司项目为代表的5个新产业项目；有以中兴ICT新技术研究院项目为代表的5个新模式项目。